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[房產論壇] 房企拿地理性回歸 第三季度全國土地市場量價齊跌

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2019年第三季度,土地市場形勢較二季度更加嚴峻,融資環境越發收緊,企業拿地態度轉向審慎,市場整體環比量價齊跌。根據克而瑞統計顯示,自7月開始,全國336城土地市場成交量由高位逐漸下降至低谷;截至9月22日,第三季度經營性土地成交建面達到54460萬平方米,環比第二季度下降11%,同比去年第三季度降幅高達10%。前三季度成交總建筑面積為164223萬平方米,同比也下降了8%。


分城市能級來看,今年一線城市土地供地力度明顯加大,第三季度成交量高達844萬平方米,同環比漲幅分別為35%和13%;二線、三四線城市成交建面環比分別下降13%和11%,尤其是三四線城市,在自然資源部分類調控政策的指導下,供地量一直在縮減,導致成交體量和去年同期相比降幅達到15%,土地市場規模高位回落。價格方面,第三季度的土地成交均價主要表現為高位回落,7月份土地成交均價為2686元/平方米,截至數據統計日,9月地價為2482元/平方米。第三季度的整體成交均價為2494元/平方米,環比下降12%,一方面是受到熱點城市高價優質地塊成交減少、成交結構變動的影響,另一方面由于融資環境持續收緊,房企拿地積極性明顯降低,底價成交地塊比重明顯上升,從而使得土地成交均價有所下調。


各能級方面,三季度各能級城市價格均呈現環比回落趨勢,但原因卻不盡相同:一、二線城市由于高價優質地塊減少而導致成交均價回落,三四線城市更多的是受樓市萎靡不振的影響,削弱了房企拍地的積極性,第三季度三四線城市地價僅為1655元/平方米,環比二季度下降了14%。就前三季度總體情況來看,盡管第三季度各能級城市地價均呈現環比下降趨勢,但由于第二季度市場熱度升至高位,各能級城市在前三季度總成交均價同比均呈上漲趨勢,漲幅分別為4%、16%和7%;另外,受一、二線城市成交占比明顯上升帶動,總成交均價同比漲幅升至17%。


此外,房企拿地理性回歸,三季度各線溢價率均顯著回落。根據克而瑞的統計顯示,前三季度土地成交溢價率15%,與上半年溢價率相比累計下降3個百分點,和去年同期也降低了3個百分點。整體來看,在第二季度市場熱度達到高峰后,第三季度在市場調控、金融監管等多重因素的影響下企業拿地理性回歸,土拍熱度明顯下滑。各能級城市表現也較為一致,溢價率在第三季度均是環比回落的趨勢:一線城市在缺乏優質地塊的影響下第三季度溢價率逼近冰點,上一季度最熱的二線溢價率也不足10%,三四線城市溢價率也僅為14%,市場熱度也不高。

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